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          五類民營房企,如何妥善處理

          imtoken钱包 2022-07-02 09:52:20 本站

          抓住關鍵,类民最大限度減少地產企業違約,营房恢複民眾對房企的企何imtoken钱包信心

          文 | 施懷

          房地產市場,信心比黃金更重要。妥善沒有信心支撐,处理購房者不會進場;沒有信心支持,类民企業不會增加投資。营房

          房屋是企何一種生產周期很長的產品,從拍地到收房動輒兩三年。妥善這期間都依賴資金穿針引線、处理調配資源,类民資金占用巨大。营房所以,企何房企經營需要依賴融資,妥善房地產企業的处理現金流也必須具有連續性。

          國有房企因為有強大的imtoken钱包信用背書,融資容易、而且資金成本低。在獲得資金方麵,國企的優勢讓民營房企望塵莫及。可以說,國有房企隻要審慎經營,活下去是件容易的事情。

          民營房企則不同,當市場轉冷、資金受限之時,生存不易。當然,民營房企的故事也不盡相同。筆者把它們分為五類:

          第一類以龍湖集團(00960.HK)為代表。這類房企抵禦住短期誘惑,明智地選擇了正確路徑,堅持做困難而正確的事情。它們以長期目標為導向,在安全與發展之間做到完美平衡。這類房企可以輕鬆地穿越周期。

          第二類以旭輝控股集團(00884.HK)為代表。這類房企一直把防範財務風險放在第一位,居安思危、審慎決策。所以目前基本安全,未來發展可期。

          第三類以融信中國(03301.HK)、寶龍地產(01238.HK)為代表。這類房企一直穩健經營,聲譽不錯、產品不錯、財務安全也不錯。但由於環境變化,目前處於薛定諤狀態。這類房企雖然不如第一、第二類那麽優秀,但能堅持到現在而沒有產生債務違約,說明其經營沒有明顯缺陷,也說明實控人非常負責任。這類民營房企也值得稱讚。

          第四類以華夏幸福(600340.SH)、中國奧園(03883.HK)為代表。這類企業的經營可以算兢兢業業、中規中矩,但對形勢的判斷與現實偏差較大,出現了經營策略失誤。這些失誤導致目前產生了債務違約。但是,違約在一定程度上來自於客觀環境的突然變化。這類企業需要具體考察,可以救助,但不急於一時。

          第五類房企的違約很大程度上是咎由自取,企業經營早已類似龐氏騙局,倒閉破產是其應有命運。

          龍湖集團目前被選定為“示範房企”,相當於拿到了國家背書,未來幾乎盡是坦途。第四類、第五類已經違約,不論是破產重整,還是回複信用,都需要時間,不可能建功於一時。

          目前最該重視的是第二和第三類房企。這些房企要重點幫扶照顧。隻要他們不違約,中國地產企業違約潮就結束了。

          隻要沒有違約,市場信心就會恢複,擔心樓房爛尾而猶豫的購房者就會停止觀望。民營房企獲得現金流,資金不再那麽緊繃之後,融資也會逐漸回複。正循環效應開始發揮效力。

          對於第二類房企,國家隻需要提供一些信心,給予一些便利,它們就可以依靠自身力量正向累進,煥發勃勃生機。

          所以,目前真正需要重點關注,最需要重點幫扶的是第三類民營房企。以寶龍地產為例,其股價連續跌了五個季度,從最高點跌幅接近80%。美元債價格腰斬再腰斬。這類企業融資能力已經非常弱。而市場沒有信心,購房不活躍,交易冷清,銷售回款也不理想。如果維持現狀,這類房企在未來也有可能產生違約。現在必須投入資金,打破負向循環。拖的時間越長,想要扭轉局麵所需的資金越多。

          目前這類房企處於一定的壓力之下,處於違約和不違約的不確定狀態。對於這類房企,應該抓緊給政策,金融機構和投資人應該主動延長債務期限。這類房企是中國房企中的優秀分子,值得幫扶。它們的違約,尤其它們中體量比較大的企業如果繼續違約,會不利於房地產市場信心恢複。所以應該重視這類企業,研究它們麵臨的困境,幫助它們解決問題。尤其要關注其中頭部房企的債務問題,盡快出台方案,不可聽之任之。

          按照2021年房企銷售排名,在中國房地產50強企業中,第三類企業包括融信中國、雅居樂(03383.HK)、卓越集團、寶龍地產、時代中國控股(01233.HK)、合景泰富集團(01813.HK)、金輝控股(09993.HK)。

          穩住這些企業,中國房地產企業的問題就可以穩定住。它們是掌控目前局麵的關鍵。

          作者為《財經》產業研究中心研究員,編輯:劉建中

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